如果高新区没有万科城,如果东区北部没有鸿园

近两年来，郑州版图凶猛地向四周开疆辟土。从位于郑州西北部的高新区，到上个月被QQ弹窗推送继而受到广大网友关注的郑东新区北部区域;从总是拿来和新郑龙湖区域进行比较的白沙区，再到位于郑州大北部的平原新区，每一次的区域规划，每一次的品牌房企进驻，都能给以上区域的形象逼格提升不少，如果没有品牌房企，这些区域无一例外还都是屌丝之城。那么，品牌房企对一个区域究竟有多重要?关于这个问题，我们只需要思考四个问题就够了。

本文分为四个部分：

1、如果高新区没有万科城。

2、如果郑东新区北部区域没有鸿园。

3、如果白沙区域没有雅居乐国际花园。

4、如果平原新区没有恒大金碧天下和绿地泰晤士新城。

——如果没有，会怎么样?

【壹】如果高新区没有万科城

高新区区域位置

现在不少置业者十分关注高新区，因高新区喜，也因高新区而忧，各种纠结、各种矛盾。其实都围绕着三个问题：论品牌，开发商重要不?论交通，有没有地铁很关键吗?论教育，教育配套重要不?——其实想都不想，答案是，都重要。

对于想在高新区置业的刚需客户，很有可能优选万科城。无疑，万科城的优势是品牌、物业和精装修;除此之外，无论是位置、交通、教育配套，都不行。

从竞争层面来说，高新区大盘云集，可选择性大;从品牌来说，万科品牌乃行业优质，口碑好;从产品来说，精装修，紧凑户型降低了总房款压力;社区内部部分规划已经落实，比如万科的超市和食堂。

从价格层面来说，万科城虽在高新区这样的屌丝区域，但其楼盘价格却不屌丝，目前8400元的万科城高层均价，屌丝其实是买不起的。在郑州西四环这样的地方，以均价8400元买万科城挺不值的，毕竟高新区是开发区，离郑州市区还是有一段距离的。有这个钱，还不如直接在市区买房。

万科城效果图

从交通层面来说，万科城的位置着实比较偏远，交通设施也不完善，没有地铁是该项目的一个重大短板。虽然高架桥开通缩短往来高新区的距离，确实方便了不少人，但笔者认为如果你在东区或者金水区上班，就别考虑了。每天上下班太远了，而且堵车，伤不起。当然了，该项目比较适合有车的刚需族。

从教育配套层面来说，万科城拥有品牌幼儿园，小学方面，近日高新区管委会与华中师范大学附属小学(公立)进行了签约、郑州中学附小(公立)、北大附小(私立)三个选学校里面选，有可能定成私立;中学据说是58中，基于此，也就是说，曾经宣传的9年一贯制引进的外国学校没有了。

万科城与其说是在卖房，不如说其实质就是在贩卖万科这个品牌。毋庸置疑，万科这个品牌价值千金，这对于高新区进行人口导入是十分有帮助的，因为对于高新区而言，区域人口导入如果没做好，区域发展就会慢，配套也就会跟不上。

我们都知道，万科是具有近郊大盘的开发经验的。在区域人口导入的能力上，其他开发商只能望其项背。而高新区因万科的进驻，也逐渐吸引了不少房企进驻，并且随着今年天健湖注水、高新新城地标开始建设、开元路打通、三全路打通、北四环打通等一些列动作之后，人居环境在逐渐完善。但目前高新区配套仍比较落后，城中村及厂房比较多，生活氛围不浓厚;另外，须水河、热电厂和格力工业厂区的污染，是目前最受人诟病的缺点。

【如果高新区没有万科城，想想现在正弘高新数码港、公园道、万和城，都将会是个什么光景，呵呵。】

【贰】如果郑东新区北部区域没有鸿园

郑东新区北部区域

一个月前，郑东新区北部区域规划出台，郑州市金水区人民政府拟于在鸿宝园林召开新闻发布会。这条消息从QQ弹窗推送出来后，立即受到广大网民关注，一时间，郑东新区北部区域成为一大热点。

【其实，所谓郑东新区北部区域也就是原先政府规划的金水科教园区，新闻发布会也是鸿园一直以来对该区域概念炒作的环节之一，是其主导策划的。这表示出，鸿园对于自己的产品很有信心，但对区域其实比较没信心，所以在大多数项目走宣传自身的路线时，鸿园选择先把区域炒热，把目光吸引到位于这片区域最有品质的鸿园项目上来。】

作为鸿园的开发商鸿宝置业，隶属于鸿宝集团，而该集团的前身，从1993年就在海南做房地产项目了，后来业务转向内地，以园林起家，也算是多业态经营。鸿园位于杨金路，龙子湖区域以北，区域通达性差，生活配套匮乏。优点是园区环境较好，业主私密性较强，容积率低，居住舒适度很高;但周边大多为团购房，不属于高品质居住区域，有待发展中。通往鸿园的道路比较曲折，道路两边没绿化，而且是小路，没有归途的尊贵感，目前旁边都是废弃的鱼塘和村落。

鸿园效果图

说白了，鸿园其实是穿了邻居清水苑为其做的嫁衣，借势清水苑早期区域宣传，凸显鸿宝自身的园林资源，以法式园林更加彰显其品质居住，且鸿园产品线丰富，价格相对适中，除临近国道及军用机场，过于嘈杂外，需要注意的是，别墅卖得不仅仅是产品，更重要的是占有资源和物业服务，鸿宝目前没有太多成熟的交房社区案例可做物业参考，仅凭引进知名的物业公司，能否真正实用，建议实地考察，再做定夺。

郑东新区北部区域因为鸿园得到了什么?

郑东新区北部区域目前还存在什么样的问题?

郑东新区北部区域因为鸿园，而备受瞩目，挨着未来的郑东龙湖CBD、龙子湖区域这样的价值制高点，未来郑东新区北部区域是不会差的。郑东新区北部区域因为不像郑东新区龙湖CBD那么高端、那么商务，地价自然而然也不会那么贵，同样的价格一是可以买别墅，二是也可以考虑用刚需的价格来占据未来的区域价值。从某种程度上而言，鸿园与金沙湖高尔夫观邸很类似，都是以别墅拔高项目形象，进而卖高层刚需产品。

【但除此之外，郑东新区北部区域拥有军用机场，估计未来10年内是搬不走的，噪音之大可想而知;此外，郑东新区北部区域的发展潜力是有的，但发展完善也得需要较长时间，毕竟龙湖、龙子湖尚未发展起来，哗啦啦，十年过去了。】

【叁】白沙区域的雅居乐国际花园

郑州白沙区域

郑州市白沙园区地处中原腹地，西倚十省通衢郑州，东临七朝古都开封，规划控制区总面积156平方公里，是郑汴新区建设主战场和中原经济区核心增长区组成部分。目前，白沙园区重点布局白沙组团、绿博组团和官渡工业园区。对于白沙这个离郑东偏远的片区，好的地方就是雅居乐品牌。

雅居乐国际花园的品牌没得说，规划和户型设计也不错，价格也不高。

就是位置太偏，周边配套基本没有，南边一大片地方属于安置房，北边是两个不上档次的上东城和恒通新城，离郑东新区的热电厂也不过直线距离2公里，虽离象湖和郑信公园近，但盘又太小，100多亩，不成气候，而且临近区域也没有大的开发商过来形成集聚效应，区域走向成熟且得一段时间。倒是对雅居乐在惠济区600多亩的盘和绿博园的盘充满期待。

雅居乐作为一线房企，对于白沙区域的整体开发水平和知名度有较大提升作用;一线的品牌，流线的港式风格，以创新型的产品及舒适的内部配套为项目搭建价值;品牌与产品设计、后期物业溢价空间都没得说，临象湖是卖点之一。另外，项目分为两地块，东地块有部分别墅产品，早已售罄，虽然别墅当时热销，但客观说产品设计欠佳，太长太压抑。

郑州雅居乐国际花园

【但雅居乐国际花园位于郑开大道过京港澳高速后排名前列个节点片区，临近规划的省级行政服务区和象湖，有轻轨上下口，但仍过于偏远，近期外部配套不足，导入有一定困难，但随着大郑东发展，白沙区域未来发展潜力较大。】

【肆】平原新区的恒大和绿地

平原新区总体规划图

平原新区CBD概念效果图

最后来说说平原新区。这个区域的较大硬伤就是区位和交通，隔着一条黄河不说，平原新区这个区域本来就不属于郑州。据官方报道，平原新区是继郑东新区、洛龙新区、汴西新区之后，获准批建的第四个高级副厅级新区。其功能定位是：“四区一中心”：新乡市“三化”协调发展先导区、郑州新乡两个城市的新型卫星城区、城乡统筹发展先行区、对外开放示范区、河南省现代农业和科技成果孵化中心。但是，落实到买房上面，还是只值得原阳的郑州人或郑州的原阳人 或稍稍放大就是新乡的郑州人或郑州的新乡人关注一下。

我知道恒大和绿地在平原新区分别拿了地，盖得房子也很漂亮，都是千亩大盘，亮瞎了全省人民的双眼;我也知道绿地、恒大、正弘又不是傻子，那儿不好他们干嘛会去拿地?钱不是钱?，而且一拿就是上千亩?

【告诉你，这就叫招商黄金法则，平原新区引入的就是最NB的企业，拿地价极低，造势，造势，再造势，所有人都知道傍着大树好弄事，之后就会有人买，人气也会起来，之后再有中小开发商进入，拿地价格就不会很优惠了。】

另外，平原新区有什么?有政治?有经济?有商业?都没有好不好。

平原新区因为恒大和绿地得到了什么?

平原新区目前还存在什么样的问题?

恒大金碧天下在平原新区地段位置不错，郑州大北区过了黄河基本就到了，北边紧挨着凤湖，买房者多为度假，远期投资为主，入住率不会太高，商铺六千多就卖了。另外由于地处新乡，传说中的凤湖有着满满的乡土气息，配套要求不要太高;另外，交通是硬伤。

恒大金碧天下

绿地泰晤士新城

绿地泰晤士新城位于平原新区，同恒大金碧天下紧挨着。规划建设用地总面积约1329亩，总建筑面积约120万平米，将以绿色、生态、节能、环保为特色，包括艺术中心、体育中心、商业街、商务办公楼、住宅等多种建筑业态。现在洋房、别墅均已封顶。三期目前所剩房源不多，有32层高层，2梯4户，主推87平米左右两房和127平米左右三房，均价为4600元。

A、平原新区的房子可以吗?

答：可以买。平原新区以后可能将纳入郑州版图之中，试图超越武汉和重庆，但这是10年或者20年之后的事情。所以，5年之内，这里并不具备居住的条件。另外，一旦郑新轻轨开通，平原新区解决了交通劣势，又挨着以后的郑州中心(龙湖CBD)很近，又有广阔的黄河湿地和水面环境，很有可能一举压过目前炒的很热的郑上新区。

B、在平原新区买房，可以考虑哪家楼盘?

答：恒大、绿地、正弘、建业。

C、在平原新区买房，自住好还是投资好?

答：平原新区的房子定位于：5-10年之后的养老、5-10年之后的改善、基于5年以上的长线投资，短线投资没啥效果，因为房子体量太大，再造一个平原新区新城的难度要远远大于港区。