为什么政策一再加严,郑州房价却依然坚挺?

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引子：

对于郑州所有的投资购房者，你快速确定的告诉我，你在购房合同签订之时，真的知道这4个问题的答案吗？

1、你买的房子，如果按照郑州市限售令，产权证下来3年之后销售，相对于别的理财产品，房价涨多少才能不亏？

2、你买的房子在未来5年之内，房价能够涨到这个数吗？

3、利率上涨已经是个大概率事件，你知道利率变化对上述两个问题的影响吗？

4、你买房再卖房的下家是谁？

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限售是个大招

限售是本轮调控的一个新招，大招，是充分体现了“房子是用来住的，不是用来炒的”的好办法。炒房子本质就是“低买高卖”，中间赚取差价，限售限的就是“高卖”，对于普通炒房者，对于投资者、对于散户，政府不可能出台政策，像对开发商那样，要求你的价格怎样怎样，高于某个价格不能交易备案，因为已经握在个人手中的房子情况实在是太复杂，一刀切不现实。

那么好吧，民不患贫而患不均，干脆让你在一定时间内都不能卖，都老老实实给我拿到手里，或自住或出租，这就是限购的逻辑出发点。要想通过房子赚钱，要么是通过出租，要么通过5年（由于不动产证大约在2年之后办出，限售限的是不动产证之后3年，前后实际上限的是5年到6年）之后再售，但是那个时候市场是怎么样，利率是怎么样，周边新房是怎么样，谁都不知道。

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算笔账——全款买房

好，如果你在现在限售的条件下，仍然想投资房子的话，想在五年之后高价卖掉，你必须知道你现在买的是多少钱，5年之后你能卖多少钱。

让人明白这个问题不用长篇的写理论，只用举出例子，是个算账的问题。（以下计算为大致估算，大体符合市场现状）

比如，你在2017年5月在郑州市三环周边买了一套100平方的新房（期房），单价15000左右，总价150万。那你这套新房5年之后，你的房子进入二手房市场能卖多少钱呢。

首先我们不能按照2016年房价增长比例来计算，2016年的暴涨行情，在郑州市房价历史上既是空前，很可能也是绝后，我们必须看长期，从5年10年的平均增长来看这个问题。

↑↑↑2005年-2015年房价增长趋势图

这是近10年郑州市平均房价的增长，郑州房地产花了10年时间，平均房价从3232，增长到9164，房价涨涨停停，增长了2.83倍，需要年平均一年增长9.92%。这是10年的维度。

从2010年到2015年，房价从5536增长到9164，增长了1.66倍，需要年平均增长10.66%，这是5年的维度。那么为了好计算我们把郑州市房价年增长定位10%左右，应该还是合适的。那么按照这个前提：

2017年  该套房屋总价150万；

2018年，该套房屋总价165万；

2019年，该套房屋总价181万；

2020年，该套房屋总价199万；

2021年，该套房屋总价219万。

这是你全款150万买，五年之后卖的情况，收益大约70万（219万-150万）。

需要减去你的所缴纳的税费，大项包括：契税、维修基金等大约5%，7.5万，实际上你的收益大约在62.5万。

但是你的买房成本特别不是150万，因为在经济学上有个名词叫做叫做机会成本。

机会成本是指为了得到某种东西而所要放弃另一些东西的价值；也可以理解为在面临多方案择一决策时，被舍弃的选项中的获取成本；——百度百科

这个名词解释很绕，实际上就是说你支出150万，150 全能够给你带来的收益也必须算进去。如果你150万不买房，你可以做很多事情赚钱，比如股票，比如黄金甚至期货，这些收益都不确定，我们选择现在人经常用的基金理财的方式。

理财产品也分很多种，我也不是很精通，有些理财利息很高，我也不敢涉及，我就拿我现在做的某个理财产品来比较，这个理财产品是某个A股上市公司背景，利息不是那么高，符合法律对利息的要求，不算高利贷。我已经在这个理财平台上投了大约5年，没有发生什么问题。

长期项目（220天左右）年息8.5%，如果一直按照这个比例投，2017年这150万大约：

2018年，变为 162.75万

2019年，变为 176.58万

2020年，变为191.59万

2021年，变为207.87万。

这五年你通过150万按照基金理财方式，可以赚取58万左右，比你全款买这套住宅收益62.5万，大约只少了5万块钱。

当然，你的房子有个好处，就是还可以交房后出租3年，在郑州市今年的行情中，100平的三房大约可以租到3000一个月，加上空租期和装修期，大约多收入10万左右，当然你的付出一部分装修成本，大约在4万上下（收支相抵收入约6万）。所以前后算算，全款买房确实还是能获益的，100平的新房大约可以比理财多获益11万元左右。

当然你需要有三个前提：

1、 你为了多获得这11万元，你损失了这五年来的所有投资机会，因为这150万买房变现能力实在很差，相当于150万的5年特别死期存款，而220天左右的理财就相当灵活。

2、 另外你还必须准确找到2021年，能够以225万（因为219万的房子加上二手房所有的税费、中介费，以及金融评估等费用应该是这个数）接盘你房子的下家，能不能快速找到得看运气。

3、 另外你还得要求市场基本上以每年10%的速度房价增长，不能出现2008年或者2014年那种横盘情况。

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算算账——按揭买房

对于炒房者来说，全款买房的情况很少，一般要做按揭，做杠杆，让我看看如果按照现在郑州市的情况按揭买房会不会亏。

同样，你在2017年5月在郑州市三环周边买了一套100平方的新房（期房），单价15000左右，总价150万。

炒房一般来说按照二套来算，首付需要90万，按揭60万。其他所有的情况都相似，但是由于不是首套，利率的在基准的前提下上浮，基准现在是4.9%，上浮10%，大约在5.39%。

我们按照归还利息总额比较低的等额本金法计算，按揭30年，每年还款2万，年归还利息根据总额来计算

因此，你如果按揭买投资房，五年之内你需要多还利息12万元，所以你的总成本支出应该是：

首付：90万；

2021年之前支付给银行的按揭利息和本金：20万；

需要在2021卖二手房之前向银行提前还款是52万；

税费：8万（加按揭服务费）；

2017年到2021年首付90万的理财机会成本（90*1.0858*1.085*1.085*1.085-90）约35万。

（未加上银行提前还款违约金和等工本费等小的支出）

总的支出在205万上下，房子再卖可以达到219万，总收益比理财高大约14万，加上房租和装修差价6万，大约在20万。

当然这个前提还是三个：

1、 但是同时你为了多获得这20万元，你损失了这五年来的所有投资机会，因为这90万变现能力实在很差，相当于90万的特别死期存款，而理财就相当灵活。

2、 另外你还必须准确找到2011年，能够以225万接盘你房子的下家，能不能找到得看运气。

3、 另外你还得要求市场基本上以每年10%的速度房价增长，不能出现2008年或者2014年那种横盘情况。

同时由于是按揭买房，利率也是变化因素，这必须要求你的利率要么向下降，要么持平。然而这可能吗？

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利率问题

现在的买房贷款利率是这10年来的相对低点，未来五年持平或向下可行性很小。

这是近25年来的贷款基准利率变化

2007年之前数据参考意义不大，我们只看2007年之后的，低利率时代只有两年2008年到2010年，另外一个是2014年到现在。

我们刚才所说的按揭买房的前提就是低利率，但是提高利率在未来五年应该是大概率，不可避免的。如果一旦利率提到最近高点2011年的6.69%，二套房子上浮到7.40%，那我们5年来60万本金利息支出大约要高2万左右，然而这还不是关键。

关键仍然是机会成本问题，理财产品一定会随着基准率水涨船高，假如理财的年化收益达也像基准利率一样上浮50%，那么90万首付的机会成本也将增加到17万，实际上炒房的利润就是只剩下个位数了，不到5万。

但关键是，你认为在利率上浮，限购、限价、限贷、限售等数重调控下，郑州市2年要供24000亩土地的前提下，房价仍然会以10%平均增长率增长吗？

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房子要能自己养活自己

在米宅520房地产形势讨论会议上，一位嘉宾的话给我很深的印象：对于这种限售5年时代，对于这种利率上浮时代，买投资房子一定要挑有价值的房子来购买，所谓有价值就是“房子一定要自己养活自己”。

房子自己养活自己就是，房租要有一定保证，尽可能选房租高（单方计算），收租早，容易租的地段。在限售期内，能够用租金近可能的分担按揭所带来的压力。具体来说就是每月的按房租要达到按揭额的70%以上，才是较好的选择，所以：

1、90多的三房一定是好的选择，60多的二房一定是好的选择。

2、三环之内一定是好的选择。

3、三环之外地铁口一定是好的选择。

4、荥阳东、开封东、平原新区我不能说他不是一种选择，但是这3年你准备租给谁，5年之后准备卖给谁，谁来替你分担按揭的压力，谁是你下家，不知道四月去这几个区域抢房的同志们想好了没有？

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十年限售

郑州限售引发一时议论，但是相比与下面一个城市，郑州的三年限售就是小巫见大巫。

2017年5月份，保定分两批次挂牌30宗土地，值得注意的是，2017-30号土地备受业内关注。该地块首次采用“限房价竞地价，限低价竞房价”的“双限双竞”出让方式。在该“出让须知”中看到较高土地限价1100万元/亩；较高房屋销售限价13000元/平方米；竞得人竞得土地后，在其建设完工后，不得自持自己开发的房产，应全部进行市场销售等条款。

然而最关键的在于，竞得土地的竞买人需告知购房人，在取得不动产权证之日起10年内不得买卖；这是否是下一步调控的大方向呢？

然而，一个粉丝留言更让人回味：“十年，一个人的人生有几个十年让你等待”。